Dos años de la Ley de Vivienda: menos oferta, precios al alza y aumento del alquiler temporal en España
La Ley de Vivienda, que entró en vigor en mayo de 2023 con la promesa de mejorar el acceso al alquiler y contener los precios, ha generado el efecto contrario. A dos años de su implementación, el balance es claro: menos viviendas disponibles, mayor inseguridad jurídica para los propietarios y un fuerte encarecimiento de los alquileres.
Según el Observatorio del Alquiler, elaborado por Fundación Alquiler Seguro, la Universidad Rey Juan Carlos y Sociedad de Tasación, desde la entrada en vigor de la ley se han retirado del mercado 120.000 viviendas, y se prevé que esta cifra alcance las 150.000 a finales de 2025. Idealista también señala que solo en el primer trimestre de 2025, la oferta ha vuelto a caer otro 3%, en gran parte por la inseguridad jurídica que perciben los arrendadores.
La Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) denuncia que el stock de alquiler de larga estancia se ha reducido un 50%, generando un mercado más rígido, de menor rotación y con serias dificultades de acceso para nuevos inquilinos.
Lejos de estabilizarse, los precios han escalado un 26,5% desde la aprobación de la ley, superando en muchas zonas los 1.000 €/mes de media. Datos de Fotocasa confirman esta tendencia: el precio medio del metro cuadrado ha pasado de 11,65 €/m² en mayo de 2023 a 13,89 €/m² en 2025.
Esta situación ha generado una percepción muy negativa entre los inquilinos. Un 49% considera que la ley dificulta alquilar una vivienda, 12 puntos más que el año anterior. Aunque algunos inquilinos con contratos vigentes se han beneficiado de limitaciones en las subidas anuales, el acceso para nuevos arrendatarios es cada vez más difícil.
Cataluña, donde se ha aplicado de forma más agresiva la figura de las “zonas tensionadas” para limitar precios, se ha convertido en el caso más representativo del fracaso de la medida. La firma de contratos cayó un 19,65% entre abril y diciembre de 2024, y aunque se incorporaron más viviendas al mercado, muchas no se alquilan bajo condiciones tradicionales.
De hecho, el alquiler temporal se disparó un 45% en la región, según datos de Incasol. Hoy, el 47% de las viviendas en alquiler en Barcelona son temporales, lo que evidencia una clara evasión de la normativa por parte de los propietarios. En paralelo, el alquiler de larga duración ha caído en picado: un 42% en Gerona, 37% en Barcelona y Lérida, y 36% en Tarragona.
Muchos propietarios, ante el escenario actual, optan por cerrar sus inmuebles. En Barcelona, el porcentaje de viviendas vacías ha pasado de 1,2% en 2019 a 9,3% en 2025, según datos del INE y el Observatorio del Alquiler. Otros propietarios han transformado sus pisos en habitaciones en alquiler o directamente los han puesto en venta.
El Fondo Monetario Internacional (FMI) ha mostrado su preocupación por el impacto de estas políticas y recomienda al Gobierno reevaluar el control de precios del alquiler, advirtiendo que podría estar reduciendo tanto la calidad como la cantidad de la oferta, especialmente en perjuicio de los hogares con menores ingresos.
La intención de la Ley de Vivienda era noble: proteger al inquilino, controlar el aumento de precios y mejorar el acceso a la vivienda. Sin embargo, los datos muestran que sus efectos han sido contraproducentes. En lugar de ampliar la oferta y reducir las rentas, ha provocado un mercado más tenso, con precios más altos, menor disponibilidad y propietarios cada vez más reacios a alquilar.
En zonas como Cataluña y especialmente en ciudades como Barcelona, la situación es especialmente crítica. La desaparición del alquiler tradicional en favor del alquiler temporal o la vivienda vacía está distorsionando completamente el mercado.
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FUENTE:
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